镜湖核心区高层“不值3万+”？臻越院首套法拍房低于评估价成交

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昨日（7月17日），镜湖新区奥体板块臻越院（融创绍兴壹号院）一套小高层法拍房源经50轮报价，以总价430.6万元，低于评估价（约441万元）成交，折合成交单价约28722元/㎡。

本次拍卖房源位于2层（所在楼幢总高11层，1层为架空层），建筑面积149.92㎡。该房源尚未交契税、领取不动产权证，须二次过户。

从实景图来看，房源内部也保持开发商精装交付时的状态，完全没有入住的痕迹。

臻越院所在的奥体板块，称得上“镜湖核心”，是目前绍兴的市府所在，同时聚集着奥体中心、绍兴人民医院镜湖总院（在建）、绍兴科技馆、佳源广场（在建）、镜湖国家湿地公园、绍兴轨道交通1号线（主线已开通）等高端配套。

无论配套能级还是规划前景，都是大绍兴的“天花板”。

过去两年随着绍兴楼市一轮攀升，奥体板块的房价也明显上涨。本次拍卖的臻越院东区56幢二单元204室，于2019年11月领出预售证，当时的备案单价仅为23396元/㎡。

结合本次成交单价，不到三年时间，该房源涨了约5326元/㎡，考虑到购房时的一定折扣、二手房交易产生的税费成本，实际涨幅还要更高。原业主“赚”了不少！

也恭喜买了臻越院的其他业主，二手房价稳了！

臻越院东区56幢一房一价表

但从另一个角度来看：镜湖核心区在售的高层、小高层房源，价格普遍“3万+/㎡”，部分房源备案单价甚至超过3.5万/㎡。

而臻越院已经交付，没有烂尾风险；项目自身交付品质较好；所处地段在镜湖范围内也非常有优势。种种溢价属性加持下，本次臻越院小高层成交单价却不足2.9万/㎡。

对比之下，难道说镜湖核心区在售的高层、小高层“不值3万+/㎡”？

臻越院东区交付实景 图源：融创绍兴

并非如此。

臻越院交付尚未满两年，考虑到二手房交易税费，本次法拍房源的实际成交单价约31000元/㎡。

且该房源所在层数为2层，楼层相对较差。无论新房还是二手房，项目的均价，往往会高于楼层较差房源的单价。

根据早前的一房一价表，臻越院56幢备案均价约24849元/㎡，其中204室备案单价约23396元/㎡，两者相差约1500元/㎡。

以此价差推算，臻越院小高层在当前市场环境下，能够被购房者接受的实际均价预计约32500元/㎡（包含不满两年交易税费成本）。

从这个角度来看，镜湖核心区目前在售高层、小高层整体“3万+”，购房成本与臻越院这套法拍房相差不多，还是比较合理的。

不过部分装标较高、设计为大平层产品，价格也相应较高的项目，可能无法以臻越院这套法拍房源作为参考，还要购房者考量其他的溢价因素。

对于臻越院未来的二手房价，你怎么看呢？